Za dodržení konkrétních předpokladů má úsporný rodinný dům šanci na vznik i v tuzemsku

Cenově úsporný rodinný dům je v každé zemi silným tématem nedílně spjatým s problematikou bydlení v historickém kontextu. S postupem vývoje společnosti a jejího sociálního cítění se rovněž měnily představy o úsporném bydlení. V našich podmínkách náleží individuální sociální či cenově dostupné bydlení již od dob mocnářství k významným politickým prioritám skloňovaným v různých pádech nakonec i současnou reprezentací - stačí dnes otevřít kterýkoliv deník....


Zatímco v poloze proklamací jsou nám cíle dostupného bydlení obvykle jasné, méně již chápeme "společenské", ekonomické a technické nástroje vedoucí k cíli. Zkusme se proto společně zamyslet nad tím, jaké předpoklady podmiňují vznik úsporného rodinného domu v tuzemsku. Pro názornost se soustředíme pouze na vlastní stavbu jednoho modelového domu, nebudeme se tedy věnovat problematice územního plánování, technické vybavenosti území a možnostem umístění na pozemku:

V politické rovině
Společenská objednávka, nebo chcete-li vůle politiků vyjádřená na základě pragmaticky podloženého přání a tlaku voličů v příslušných zákonech a vládních nařízeních, je to, co nám dosud chybí.
V západních zemích se postupem času ustálil názor obou hlavních ekonomických proudů na dostupné bydlení pro méně movité vrstvy. Liberálové v něm spatřují žádoucí doplněk fungujícího trhu - nabídky a poptávky, zastánci silné role státu potom přirozenou péči státu o "zranitelnější" sociální vrstvy. Minulý režim vzal zajištění sociálního bydlení v masovém rozsahu pod svá křídla, bohužel pouze v jednom provedení a standardu "made in panelák". Po listopadu 1989 byla pak výstavba panelových objektů jako symbolu minulé doby zastavena. S vaničkou jsme tak vylili i dítě. Produkce finančně dostupného bydlení s podporou státu se na dlouhá léta zastavila.
Státní fond pro rozvoj bydlení podporuje již řadu let podle platných předpisů pouze obecní výstavbu se všemi problémy, které obnáší. Podpora zahrnuje převážně bytové domy, skupinová výstavba rodinných domů je výjimkou.
Negativním jevem je mnohdy zejména nízká technická kvalita domů, připomeňme si například doposud nedořešenou kauzu kolonky Rudník a transfery takto realizovaných bytů do sociální sféry movitějších občanů, kteří rozhodně státní podporu nepotřebují. Účinná kontrola ze strany ministerstva pro místní rozvoj dosud chybí - nejčastěji s odkazem na nedostatek pracovníků, dochází k plýtvání cennými prostředky. Stát se dosud macešsky staví k individuální výstavbě nízkorozpočtových rodinných domů různých forem uvažovaných po určité době jako vlastnického bydlení. Můžeme tedy konstatovat, že bez změny legislativy se cenově dostupných forem bydlení rodinných domech hned tak nedočkáme, přestože by to bylo společensky žádoucí. Jen těžko si lze představit, co můžeme očekávat od mnohokrát slibované deregulace nájemného, které se však všechny strany politického spektra vytrvale brání. Přestože by se podle statistických údajů týkala pouze asi čtvrtiny bytů, a to zejména nájemníků státních bytů ve velkých městech. Vzhledem k přidělování těchto bytů v minulosti převážně podle nomenklaturního klíče se tak jen prodlužuje významný faktor společenské nespravedlnosti.

Sociální kontext
Postupným vývojem a rozvrstvením naší společnosti po listopadu 1989 se objevil nový fenomén v cílových skupinách, pro které by mělo být cenově dostupné bydlení určeno. Zřejmé a tradiční skupiny, mladá nízkopříjmová manželství a národnostní a etnické menšiny jsou doplněny o další sociální vrstvy. S rostoucí rozvodovostí přibývá neúplných rodin. S odkládáním sňatku a změnou životního stylu zároveň roste počet jednotlivců bez trvalého vztahu a rodinného zázemí. Rovněž patrný je trend, který je v zemích Evropské unie již po léta zavedeným standardem. (Týká se zejména severských zemích a Holandska).
I movití lidé chtějí programově bydlet skromně v jednoduchém rodinném, ale vtipně a architektonicky zdařile řešeném domě. Dále přibývá klientů, kteří si chtějí do důchodu pořídit cenově dostupný rodinný dům s nízkými provozními náklady tak, aby je bydlení v poslední třetině života nadměrně finančně nezatěžovalo.
Na tyto nové podněty dosud výrobci rodinných domů ani architekti nezareagovali. Zcela chybí nabídka malých modelových rodinných domů pro opakovanou výstavbu, kde by se snoubila jednoduchá elegantní dispozice s atraktivním a vysoce kvalitním architektonickým řešením exteriéru i vnitřního prostoru. Domů, které by dokázaly cíleně pokrýt specifické požadavky výše uvedených různorodých sociálních skupin a byly zároveň cenově dostupné.
Zatímco v Evropě je řada špičkových architektonických kanceláří na taková řešení zaměřená, u nás jsou stále Popelkou. Jediný pokus v podobě soutěže Úsporný dům pořádané Českou komorou architektů v roce 2002 na pomoc postiženým povodní měl problematické výsledky a nakonec vyšuměl do prázdna...

O penězích
Ekonomické možnosti každé společnosti jsou v rámci Evropské unie různé. Výrazným rysem dosud regulovaného trhu s byty v České republice je značný podíl bytů v panelové zástavbě rozptýlené po celé republice. Jejich prodejní cena toho času v rozmezí od zhruba 300 000 Kč po 1 200 000 Kč (lišící se podle regionů za typický byt 3+1 o průměrné užitné ploše 75 m2 ) bude v našich podmínkách ještě dlouhá léta určovat hodnotu bydlení pro sociálně potřebné. (Nemyslím si, že dojde k masovému a dobrovolnému opouštění této zástavby bez náhrady jako v bývalých východních spolkových zemích, paneláky ještě dlouho u nás zůstanou ve hře).
Rodinný dům podle tohoto předpokladu by měl nabízet obdobný nebo mírně vyšší plošný standard než uvedený panelákový byt při zohlednění kvalit prostředí, v nichž bude realizován, tedy vlastní pozemek, zahrada, lokalita v blízkosti většího města, v okolí zeleň, nebo lesopark, dopravní obslužnost a odpovídající občanské vybavení.
Vyjdeme-li z předpokladu ceny domu na klíč mírně nad hranicí nejdražšího panelákového bytu (bez inženýrských sítí, DPH a ceny pozemku) v hodnotě 1,5 - 1,8 mil. Kč, dospějeme při současné minimální ceně (při realizaci dodavatelsky) ve výši 4 000 Kč/m3 obestavěného prostoru k čisté užitné ploše maximálně 90 - 95 m2. Přirozeně při dodržení všech závazných předpisů a technických norem (ČSN). To je hranice, která podle mého názoru a současných podmínek odděluje dostupné bydlení od standardní komerční výstavby. Reprezentuje měsíční hypoteční splátky ve výši asi 8 500,-Kč po dobu dvaceti let.

Legislativní náležitosti
Nikoliv náhodou zdůrazňuji požadavek na dodržení všech zákonných ustanovení a norem. Podle rešerší na internetu i nahlédnutím do tištěných katalogů řada dodavatelů rodinných domů na klíč stavební předpisy ignoruje. Dokonce lze slyšet i argument, že je-li dům levný, nelze očekávat splnění všech náležitostí(!). Každý rodinný dům musí splnit penzum náležitostí na něj kladených a rovněž uspokojit nároky na somatické a psychické potřeby jednotlivce i rodiny a nesmí snižovat jeho lidskou důstojnost.
U nízkorozpočtových domů jsme pak často svědky, že cena není úplná, chybí základová deska, garáž a podobné prvky, jinými slovy cena je snížena pouze opticky. Velké množství firem dosud nezaznamenalo platnost revidované normy Tepelná ochrana budov, která klade přísnější požadavky na zateplení domů a řešení citlivých detailů. Mohu to potvrdit na příkladu z vlastní praxe. Nedávno jsem zpracovával pro klienta posudek na typový projekt jedné z největších tuzemských společností zabývajících se dodávkami domů na klíč. Polovina ze sledovaných hodnot nevyhověla ustanovením této normy. Důsledkem budou kondenzace vlhkosti a vznik plísní. Projekt měl navíc řadu dalších vad a chyb, které by mohly poškodit klienta. Přesto podle tohoto projektu byly patrně realizovány již stovky domů... Český stavebník i pro nízkou výkonnost soudů není dosud zvyklý se o svá práva soudit. Řada stavebních firem na to hřeší. Zajímavá a odlišná je v tomto směru zkušenost českých společností působících na Německém trhu, zejména v bývalých východních zemích, kde je již ochrana spotřebitele na daleko vyšší úrovni než u nás.
Formy řešení mohou být různé. Zatím byla řeč pouze o individuálních rodinných domech - poskytují nejvíce soukromí, ale jejich ekonomie využití území je nízká. Se zánikem družstevní výstavby rovněž výrazně poklesl zájem o intenzivní skupinovou výstavbu zejména řadových, ale i atriových domů, zcela běžných v Rakousku, Německu, Holandsku, kde prakticky jiné než řadové domy nejsou k vidění. Zejména je dosud volné pole působnosti pro cílenou státní podporu tak, abychom se dočkali natolik půvabných obytných lokalit jako bylo svého času například pražské sídliště Spořilov. Jak i název napovídá, jednalo se dobově o nízkorozpočtové bydlení převážně v řadových rodinných domech, které si mohl dovolit ufinancovat například i zaměstnanec elektrických drah...

Úvahy nad dispozicemi
Typická dispozice bude plošně vycházet z naznačených finančních možností. Uvažujeme o přízemním řešení s maximálně 90m2 čisté užitné plochy, což činí asi 117 m2 zastavěné plochy. To reprezentuje pro názornost čtvercový bungalov 10x10 metrů, nebo obdélník 7,5x15,5 metru. Vzhledem k tomu, že je z ekonomického hlediska účelnější volit kompaktní tvar domu s využitím podkroví, bude činit zastavěná plocha při čtvercovém půdorysu cca 8x8 metrů, nebo obdélník o rozměrech maximálně 6x10 metrů.
V našich úvahách nezahrnujeme do dispozičního řešení garážové stání, přestože je podle požadavku například pražské vyhlášky nedílnou součástí domu. Oproti typickému 3+1 v paneláku přibude zádveří, komora a technická místnost. Lze vyšetřit i pokoj navíc (pracovna, nebo pokoj pro hosty). Oproti tradičnímu panelákovému bytu jsme schopni zracionalizovat provozní vazby a zajistit kontakt obytné části se zahradou.
Základem je prostý geometrický tvar domu, bez zbytečných výstupků, věžiček a vikýřů, které obnášejí drahé detaily a tepelné ztráty. Střecha bude jednoduchá sedlová, pultová nebo plochá.
Pro ekonomický návrh dispozice platí známé stavitelské poučky - minimalizovat chodby a nevyužitelné kouty. Základem je pravoúhlé řešení, jakékoliv kosení stěn zhoršuje obložnost stěn a možnost účelného zařízení nábytkem. Všechny mokré provozy je praktické situovat nad sebe na jednu stoupačku. Neplýtvejme plochou oken, jsou vždy dražší než obvodový plášť a uniká jimi podstatné množství tepla, bohatě stačí poměr okna ku podlahové ploše 1:7. Redukujme proto jejich velikost a počet zejména na severní a východní fasádě. Menší části ponechme otevíratelné, větší pevné (úspora cca 15 %), ale pozor na zachování možnosti mytí. Postačující světlá výška místností v přízemí je 250 cm, v podkroví 230 cm.
Již při tvorbě konceptu můžeme zvažovat eventualitu postupné etapovité výstavby, případně volíme stavební materiály a dispoziční řešení tak, aby umožňovalo v budoucnu snadnou změnu dispozice podle vývoje nároků na bydlení.

Možnosti konstrukce
Značné částky lze ušetřit vtipným konstrukčním řešením a pečlivým výběrem materiálů. Vždy porovnáváme poměr mezi cenou a výkonem. I přes nový a nepříznivý faktor vyššího DPH 19% pro doplňkové stavby a konstrukce, které přímo nesouvisí s rodinným domem (zpevněné plochy, přípojky, oplocení a podobně) bychom neměli zcela zavrhovat stavbu svépomocí. Pro řadu stavebníků to bude i do budoucna nejjednodušší možnost, jak ušetřit výraznější částky za cenu vlastní práce. Konstrukční řešení by proto mělo být co nejjednodušší a přátelské na provádění. I když praxe potvrzuje, že stavění svépomocí má prakticky vždy negativní dopady do kvality a málokdy je dodržen projekt...
Nejjednodušší a cenově nejdostupnější způsob založení je na základových pasech. Sám jsem si ověřil, že různé pokusy s deskami založenými na štěrkovém polštáři vychází vždy dráže. Pasy však lze dimenzovat v závislosti na kvalitě podloží pouze v nezbytně nutné velikosti, rýhy kopeme pouze v nezbytném rozsahu, čímž ušetříme kubíky betonu. U přízemního domu s podkrovím po dohodě se statikem stačí často šířka pouze 40 cm, případně v kombinaci se skořepinovými betonovými tvárnicemi s výztuží tloušťky 29 cm prolévanými betonem.
Obvodové stěny doporučuji jednoznačně skládané vícevrstvé - sendvičové. Dřevostavba vzhledem k cenovým relacím v České republice a technologické náročnosti nepřichází pro nízkorozpočtové domy zatím v úvahu. Hledáme těžký, teplo akumulující, cenově dostupný materiál, z kterého se snadno a nenáročně zdí relativně tenké nosné stěny. To rozhodně nebudou tenkostěnné, křehké cihelné nebo plynosilikátové tvárnice! Ty v současnosti na stavbě obtížně zvládá správně aplikovat i proškolená firma. (Zdíme svépomocí nebo s využitím zahraničních dělníků).
Doporučuji proto opět betonové tvárnice, vápenopískové cihly nebo keramzitové tvárnice o síle stěny maximálně 20 - 25 cm. Vně(!), nikoliv zevnitř, jak stále radí někteří "věrozvěstové", doplněné kontaktním zateplovacím systémem, z cenového hlediska na bázi polystyrenu (je levnější než minerální vata). Jeho tloušťka záleží na konkrétní skladbě a našich cenových možnostech. Příčky budou sádrokartonové, protože umožňují snadné změny do budoucna.
Stropy vytvoříme z místního materiálu, podle nabídky v místě. Krov postačí sbíjený ze subtilních fošnových profilů tloušťky 4 cm. Výhodou je rovněž snadná manipulace a omezení tepelných mostů oproti masivním profilům. Krytina se nabízí v cenově nejdostupnějším provedení, které nezatěžuje nadměrně krov - vlnitá cementovláknitá. Schody jsou nejlevnější bedněné z OSB desek včetně zábradlí obloženého sádrokartonem (asi 15 tisíc Kč).
Zásadní úspory lze dosáhnout i při výběru oken a vnitřních dveří. Rozdíl v nabídce oken dodavatele stavby na klíč a podle výsledků svépomocného výběrového řízení může být až 50 %. Rovněž dveře, nemáme-li speciální nároky, lze pořídit od některých místních truhlářských firem o 10-15 % levněji než jsou cenově nejdostupnější na trhu.
Nejdostupnějším způsobem vytápění je v současnosti plynový kombinovaný turbokotel jako zdroj tepla i teplé vody a klasická nástěnná otopná tělesa. Není-li v lokalitě přípojka plynu, je nejlevnější variantou topení kusovým dřevem, nebo využití dřevěných peletek. V poslední řadě přichází v úvahu elektrokotel. Při masivním zateplení v úrovni doporučených normových hodnot bude stačit malý kotel pro pokrytí tepelných ztrát cca 6 kW.


Ing. arch. Josef Smola